Статьи
12 января 2017

Обзор рынка коммерческой недвижимости в Украине

Как показывает практика, последние два года стали довольно серьезным испытанием для украинского рынка недвижимости. Девальвация нацио­нальной валюты, падение платежеспособного спроса, снижение деловой активности привели к значительному ухудшению операционных показателей и замедлению девелоперской активности во всех сегментах коммерческой недвижимости. В 2016 году наметилась тенденция к стабилизации, однако после столь сущест­венного падения для восстановления операционных показателей и возобновления устойчивого роста во всех сегментах понадобится не один год слаженной работы всех участников рынка.

В условиях кризиса лидеры украин­ского рынка недвижимости активно искали новые пути повышения эффективности: внедряли новые, непривычные для нашего рынка форматы и технологии, устанавливая более высокие профессио­нальные стандарты в отрасли, закладывая основу для роста своего бизнеса в будущем. Вопреки неблагоприятной макроэкономической ситуации операторы торговой недвижимости продолжают развивать свои объекты, привлекая нестандартных арендаторов в торговые центры и постоянно работая над улучшением качества обслуживания посетителей. Профессиональные гостиничные операторы делают ставку на программы лояльности, а собственники офисных объектов все чаще рассматривают арендаторов как партнеров, а не просто как пользователей помещений.

Поскольку мировой рынок недвижимости, в том числе и рынок Украины, подвержен влиянию таких глобальных трендов, как технологические инновации, демографические изменения и процессы урбанизации, компания EY провела глобальное исследование о движущих факторах трансформации отрасли.

Мы рады представить вашему вниманию результаты исследования рынка коммерческой недвижимости и обзор ключевых изменений, происходящих на украинском рынке под влиянием глобальных трендов.

— А получше помещения нет?

— Берите что есть, а то завтра и этого не будет.

 К счастью, такой диалог теперь можно услышать все реже. Время «диктата лендлордов», при котором цены на коммерческую недвижимость неслись вверх, а качество предложения оставляло желать лучшего, уходит в прошлое. Рынок постепенно насыщается квадратными метрами, а кризис вносит свои коррективы как в баланс спроса и предложения, так и в отношения собственник-арендатор. Однако дело не только в этом. Наступающий дивный новый мир несет с собой и новые форматы взаимодействия. Например, удаленную работу или онлайн-шопинг. Для них офис или магазин не нужен — необходим лишь ноутбук, смартфон и мобильный интернет на основе 3G и выше. То, что в 1980-х годах для Элвина Тоффлера было смелым пророчеством о постиндустриальной «третьей волне», сегодня становится нормой жизни.

Конечно, совсем списывать коммерческую недвижимость со счетов нельзя. Магазины и офисы никуда не исчезнут из нашего слоя реальности. Приобретут новое качество — несомненно.

Мы захотим интерактивных шопинг-­моллов, которые будут нас удивлять и захватывать. Офисов в стиле Google — не как места отбывания трудовой повинности, а как атмосферы для совместного творчества. Необычных кинотеатров и центров развлечений. И больших складов для интенсивно перемещающихся товаров.

Все это потребует от мобильных операторов новых решений в сфере навигации и информирования клиентов, новых приложений для отслеживания товаров, сбора и обработки данных, все более мобильного и мощного интернета.

 Подготовили эксперты отдела консультационных услуг в сфере недвижимости компании EY в Украине

Неблагоприятная макроэкономическая ситуация негативно отразилась на темпах развития украинского рынка недвижимости и инвестиционной актив­ности в сегменте. На протяжении
2014-2015 гг. наблюдался существенный дисбаланс между ценовыми ожиданиями продавцов и покупателей. Большинство продавцов были не готовы значительно снижать цены на свои объекты, за исключением тех участников рынка, которые оказались в трудном финансовом положении. Впрочем, такой дисбаланс характерен не только для украинского, но и для мирового рынка недвижимости в целом. Более того, согласно глобальному исследованию Capital Confidence Barometer1, проведенному компанией EY в апреле 2016 года среди управленцев компаний данного сектора, 49% опрошенных полагают, что в течение предстоящего года разрыв между ценовыми ожиданиями может возрасти. Треть рес­пондентов, напротив, считают, что на глобальном рынке будет происходить снижение цен. Что касается ожиданий игроков в отношении инвестиционной активности, то 46% опрошенных полагают, что число сделок на мировом рынке останется на прежнем уровне.

В то время как на глобальном уровне объемы сделок в сфере недвижимос­ти ежегодно демонстрировали рост, на украинском рынке наступило затишье. На фоне неопределенных перспектив оте­чественной экономики и валютных колебаний в течение первого полугодия 2015 года инвестиционная активность на рынке недвижимости была крайне низкой. Основные игроки, в частности девелоперы, крупные логистические компании, ритейлеры и другие инвесторы, отложили свои планы развития до стабилизации экономической ситуации. Во втором полугодии наблюдалась постепенная активизация локальных и международных игроков, которые намеревались воспользоваться снижением цен и рассматривали возможность инвестировать в качественные объекты. Умеренную активность демонстрировали и покупатели, которые собирались приобрести активы для собственных нужд (например, бизнесы, которые искали новые помещения в связи с переездом). Спрос с их стороны был сосредоточен преимущественно на небольших офисных, складских, производственных и других коммерческих объектах.
Постепенная стабилизация нацио­нальной валюты, замедление темпов инфляции, возобновление роста промышленного производства и розничного товарооборота, наметившиеся в течение первой половины 2016 года, положительным образом отразились на инвестиционной активности на рынке коммерческой недвижимости. За три квартала текущего года было заключено несколько крупных сделок в сегменте торговой, складской и офисной недвижимости, часть из которых были конфиденциальными. Кроме того, в 2016 году был подписан ряд соглашений о намерениях в отношении продажи нескольких крупных коммерческих объектов, что может свидетельствовать о начале восстановления данного сегмента рынка.

Но, учитывая весьма сдержанные прогнозы дальнейшего роста украинской экономики, большинство участников рынка коммерческой недвижимости по-прежнему относятся к возможностям инвестирования, в частности в развитие новых объектов, довольно осторожно. Владимир Тимочко, управляющий директор, руководитель направления прямых инвестиций Dragon Capital, отмечает: «На сегодняшний день с экономической точки зрения строительство новых проектов коммерческой недвижимости нерентабельно, за исключением ввода в эксплуатацию объектов на завершающей стадии реализации ввиду большого объема уже инвестированных средств. Таким образом, деятельность компаний, скорее всего, будет сосредоточена на уже существующих активах, что может привести к росту количества сделок в ближайшие годы. Также не стоит забывать о тенденции ухода с украинского рынка иностранного
капитала, что в первую очередь связано с макроэкономической нестабильностью и желанием реинвестировать капитал в менее рискованные рынки».

Иностранные инвесторы и девелоперы, присутствующие в Украине, отмечают целый ряд проблем, с которыми им приходится сталкиваться. По результатам блиц-опроса, проведенного специалистами компании EY весной 2016 года среди игроков рынка недвижимости, можно выделить несколько ключевых факторов, негативно влияющих на привлекательность отрасли:

    политические факторы: непредсказуемая ситуация в долгосрочной перспективе (частая смена власти, геополитические риски), тесные связи бизнеса с политикой;
    судебная система и контролирующие органы: ангажированность судов, час­тые неаргументированные проверки, отсутствие механизмов противодействия контролирующим органам при предъявлении бизнесу необоснованных обвинений, коррупция;
    валютное регулирование (постоянно меняющееся законодательство) и валютные риски;
    отсутствие либо затягивание реализации анонсированных реформ.

В долгосрочной перспективе, при условии дальнейшего восстановления экономики и реализации реформ, на­правленных на улучшение бизнес-климата в стране, можно ожидать постепенного оживления инвестиционной активности на рынке недвижимости Украины.

Все статьи 

Вход с паролем













a

© 2007 Бизнес портал "Ваш бизнес"

Tel.: (044) 237-90-05 / 233-46-69

Mail: info@v-b.com.ua

Isq: 8888259