Статьи
12 января 2017

Рынок офисной недвижимости

В течение 2011-2014 годов рынок офисной недвижимости Кие­ва характеризовался стабильным ростом нового предложения: ежегодно вводилось порядка 100 тыс. кв. м площадей. Но в 2015 году темпы офисного строительства значительно замедлились, а реализация некоторых проектов была приостановлена, в результате чего на рынок вышло немногим более 60 тыс. кв. м новых офисных площадей. По итогам первой половины 2016 года объем общего предложения вырос на 30 тыс. кв. м за счет ввода новых
очередей в существующих бизнес-центрах (3-я очередь БЦ «Лагода», 3-я очередь БЦ «Ирва» и 4-я очередь БП «Протасов»). Общее предложение в столичных офисных центрах по состоянию на июль 2016 года составило 1,67 млн кв. м. Перспективное предложение представлено как небольшими новыми объектами, так и расширением уже действующих офисных центров. Количество новых проектов, заявленных к вводу в ближайшие несколько лет, весьма ограниченно.

Спрос. В течение 2014-1П2015 гг. спрос на офисные помещения значительно сократился. Политическая нестабильность, стремительная девальвация гривны, негативные тренды в основных секторах экономики привели к тому, что компаниям пришлось пересматривать свои стратегии и сокращать затраты. Сделки, связанные с расширением площадей и выходом новых компаний, по-прежнему остаются единичными. Однако со второй половины 2015 года на рынке наметилось некоторое оживление, связанное в основном с переездом компаний в офисы более высокого класса на фоне снижения арендных ставок и достаточного предложения свободных площадей в бизнес-центрах класса А.
По итогам первой половины 2016 года объем чистого поглощения составил около 30 тыс. кв. м, что почти на 20% выше показателя аналогичного периода 2015-го. Что касается структуры спроса, то наиболее активными игроками рынка являются IT и производственные компании, а также FMCG-бизнес (более 80% общего спроса). По-прежнему значительная доля спроса (около 70%) приходится на международные компании.

Арендные ставки и вакантность. Некоторое оживление арендной активности в первой половине 2016 года в сочетании с довольно низкими объемами ввода новых объектов привело к сокращению вакантности. По итогам первого полугодия 2016 года доля свободных площадей сократилась на 1,5 п.п. по сравнению с концом 2015-го — до 23,5%. Наиболее высокий показатель вакантности по-прежнему наблюдается в недавно введенных бизнес-центрах класса А — до 30-35%.

Уровень вакантности в офисных центрах класса В варьируется в более широком диапазоне — от 12% до 28% — в зависимости от расположения объектов. Благодаря относительной стабилизации обменного курса арендные ставки в первом полугодии 2016 года практически не изменились по сравнению с концом 2015-го. Средние арендные ставки находились в диапазоне $22-26/кв. м/мес.2 в бизнес-центрах класса А, расположенных в центральном деловом районе, и $16-22/кв. м/мес. в объектах, находящихся недалеко от него. Средние ставки в офисах класса В были в диапазоне $9-18/кв. м/мес. в зависимости от расположения.

Рынок гостиничной недвижимости


Предложение. Сегодня совокупный номерной фонд столицы составляет более 10 тыс. номеров в 98 отелях. Показатель обеспеченности номерным фондом остается на довольно низком уровне (3,6 номера на 1 тыс. жителей) по сравнению с аналогичными рынками Центральной и Восточной Европы (6,6-14,5 номера на 1 тыс. жителей). Данный факт свидетельствует о существующем потенциале для дальнейшего развития рынка гостиничной недвижимости Киева. В то же время не все сегменты одинаково привлекательны для развития.

В последние годы столичный номерной фонд пополнялся преимущественно отелями высокой ценовой категории: их доля в общей структуре предложения выросла с 31% до 36% в течение 2011-2014 годов. Хотя отели средней категории формируют наибольшую долю в структуре совокупного номерного фонда города (49%), значительная их часть характеризуется высокой степенью морального и физического износа.

Обзор рынка коммерческой недвижимости в Украине

Большая часть будущего предложения (за исключением отеля Raziotel 3*, открытие которого запланировано на декабрь 2016 года) представлена объектами, строительство которых было начато еще до Евро-2012. Сроки открытия этих отелей несколько раз переносились, а с учетом ограниченных финансовых ресурсов и негативной динамики операционных показателей в 2014-2015 гг. возобновление строительных и отделочных работ, а соответственно и открытие этих объектов, можно ожидать, скорее, в долгосрочной перспективе.

В настоящее время лишь 20% совокупного номерного фонда столицы представлено отелями мировых брендов. Международные операторы ранее проявляли интерес к столичному гостиничному рынку, но политическая нестабильность и экономический кризис последних лет негативно отразились на их планах развития в Украине.

Спрос. До 2013 года количество иностранных туристов, посещавших Украину, постепенно росло. По данным World Travel & Tourism Council, совокупный въездной туристический поток в Украину в 2013 году составил около 20 млн человек. Однако в 2014-2015 гг. на фоне политического кризиса, массовых протестов, а также аннексии Крыма и вооруженного противостояния на востоке страны количество иностранцев, посетивших Украину, существенно сократилось (около -50% г/г в 2014 году, -15% г/г в 2015-м)3.

По данным Киевской городской администрации, совокупный туристический поток в Киеве составил 1,85 млн чел. в 2014 году, что на 42% ниже показателя 2013-го. В начале 2015 года наблюдалось дальнейшее сокращение турпотока, но уже во втором полугодии число туристов начало постепенно расти, и по состоянию на конец 2015 года рост составил около 19% г/г.

Следует отметить, что в течение 2014-2015 гг. структура въездного туристического потока претерпела некоторые изменения. Так, значительно уменьшилась доля туристов из России (с 500 тыс. чел., или 31% общего турпотока, в 2013 году до 190 тыс. чел., или 17%, в 2015-м) и некоторых европейских стран, которые в предыдущие годы формировали значительную часть целевой аудитории киевских гостиниц среднего и высокого ценового сегмента. В свою очередь количество гос­тей из таких стран, как Грузия, Турция, Израиль и США, в 2015 году увеличилось в среднем на 10-20% по сравнению с показателями 2014-го.

Что касается спроса на размещение в гостиницах, то, по данным Управления туризма КГГА, около 48% общего числа туристов, посетивших Киев в 2015 году, останавливались в отелях. Так, в абсолютном выражении столичные отели приняли около 860 тыс. гостей в прошлом году.

Несмотря на негативные тенденции 2014-2015 гг., Киев и Украина в целом могут рассчитывать на постепенное во­зобновление интереса со стороны иностранных гостей на фоне восстановления деловой активности при условии, что ситуация в стране останется стабильной. Согласно прогнозам World Travel and Tourism Council, въездной туристический поток в Украину будет умеренно расти в среднем на 5% г/г и достигнет почти 18 млн человек к 2025 году.

Операционные показатели. Дефицит качественного предложения на фоне стабильного спроса, наблюдавшийся на киевском гостиничном рынке до 2012 года, позволял отельерам устанавливать более высокие цены на проживание по сравнению с развитыми рынками. В то же время средний уровень загрузки сохранялся на уровне 50-60%. Со спадом гостиничного рынка в 2014-2015 гг. средняя стоимость номера (ADR) в высоком ценовом сегменте демонстрировала отрицательную динамику, снизившись с $205 в 2014 году до $170 в 2015-м.

В результате падения спроса на гостиничные услуги в 2014 году уровень загрузки в гостиницах высокой категории снизился до 30%, то есть почти на 25 п.п,. по сравнению с 2013-м и оставался почти неизменным в первой половине 2015 года. Начиная со второй половины прошлого года на рынке наметилось незначительное оживление, и на фоне увеличения туристического потока показатель загрузки постепенно возрос. По состоянию на сентябрь 2016 года средний показатель загрузки гостиниц высокого сегмента составил 37%. Средняя стоимость номера по итогам первых восьми месяцев этого года снизилась на 6% г/г — до $162.

Из-за девальвации в 2014-2015 гг. ADR в объектах средней ценовой категории снизился намного существеннее (на 30-50%) по сравнению с высоким сегментом (в долларовом эквиваленте). Так, по результатам 2015 года ADR в отелях средней категории находился в диапазоне от $40 до $70 (в 2014 году — $60-110, в 2013-м — $100-150). В то же время качественные объекты оказались менее подвержены общим негативным тенденциям. Более того, поскольку внутренние бизнес-туристы стали более требовательны к гостиницам с точки зрения соотношения «цена-качество», качественные отели средней категории демонстрировали более высокие показатели загрузки — в среднем на 10-12 п.п. выше по сравнению с высоким ценовым сегментом.

Все статьи 

Вход с паролем













© 2007 Бизнес портал "Ваш бизнес"

Tel.: (044) 237-90-05 / 233-46-69

Mail: info@v-b.com.ua

Isq: 8888259