Статьи
12 января 2017

Рынок складской недвижимости

Предложение. В течение последних пяти лет на рынке складской недвижимости наблюдалось постепенное сокращение объемов ввода нового спекулятивного предложения. В 2014 году на рынок вышел один крупный объект — холодильно-логистический центр RLC (GLA — 60 тыс. кв. м), а также несколько небольших объектов. В 2015-1П2016 гг. новое спекулятивное предложение складских площадей отсутствовало. Общий объем предложения по состоянию на конец первого полугодия 2016 года составил немногим более 1,2 млн кв. м, около 80% из которого представлено сухими складами.

Следует отметить, что характерной тенденцией в сегменте стало развитие объектов в формате built-to-suit. Несмотря на тот факт, что объем ввода спекулятивного предложения постепенно сокращается, built-to-suit-проекты довольно распространены, а годовой объем новых площадей в их составе зачастую превышает объемы нового спекулятивного предложения за этот же период. Так, в 2015 году общий объем новых built-to-suit-проектов, выведенных на рынок, составил свыше 60 тыс. кв. м, в то время как новые объекты, предназначенные для сдачи в аренду на свободном рынке, не появились.

Спрос. На протяжении последних двух лет в складском сегменте, как и в других сегментах коммерческой недвижимости, наблюдалось сокращение спроса на фоне замедления деловой активности, падения
объемов розничного товарооборота, а также макроэкономических и политических факторов. Объем чистого поглощения уменьшился почти в три раза в 2014 году и достиг порядка 100 тыс. кв. м. Негативная динамика сохранилась и в 2015-м: по итогам года объем чистого поглощения составил около 50 тыс. кв. м, сократившись на 50% г/г. В 2014-2015 гг. практически все сделки в сегменте были вызваны оптимизацией занимаемых площадей. Еще один важный фактор, повлиявший на складской рынок, — переезд бизнеса из восточных регионов Украины.

В первом полугодии 2016 года с постепенным улучшением макроэкономической ситуации на рынке складов наметилось некоторое оживление спроса. Как и в предыдущие годы, в течение первых шести месяцев текущего года наиболее активными арендаторами были логистические компании (около 30% от общего объема сделок), а также крупные ритейлеры (более 60%). Компании, работающие в других сферах (фармацевтика, FMCG, производители оборудования и др.), зачастую предпочитают built-to-suit-объекты, полностью удовлетворяющие их потребности.

Арендные ставки и вакантность. С постепенным оживлением спроса на складские помещения в первом полугодии 2016 года средний показатель вакантности продемонстрировал небольшое снижение — на 1 п.п.: с 15% по состоянию на конец 2015 года до 14% по итогам первых двух кварталов 2016-го. Что касается арендных ставок, то на рынке укрепилась тенденция заключения договоров в национальной валюте. Если ранее собственники и арендаторы заключали краткосрочные дополнительные соглашения с целью перехода на арендную плату в гривне или фиксации обменного курса на определенном уровне, то в течение последних 12 месяцев практически все договоры аренды (новые сделки, продление сроков) были деноминированы в гривне. В январе-июне 2016 года средние ставки в объектах класса А находились в диапазоне от 70 до 110 грн/кв. м/мес. ($2,5-4,5), класса В — от 50 до 80 грн/кв. м/мес. ($2-3)5.

Рынок торговой недвижимости

После рекордных объемов ввода нового предложения в 2012-2013 гг. в сегменте наблюдалась тенденция снижения девелоперской активности. В 2014-м было открыто два крупных объекта (ТРЦ «Атмосфера» и ТРЦ «Проспект»). В 2015 году рынок пополнился одним небольшим объектом (ТЦ Doma Center, GLA — 8 тыс. кв. м) и новыми очередями существующих объектов (2-я очередь ТРЦ «Городок», GLA — 15 тыс. кв. м, 2-я очередь аутлет-городка «Мануфактура» общей
арендуемой площадью 6,5 тыс. кв. м). В первом полугодии 2016 года на рынок Киева вышел всего один объект — ТРЦ New Way (GLA — 16 тыс. кв. м). В целом уровень обеспеченности торговыми площадями в столице составляет порядка 280 кв. м. на 1 тыс. жителей по состоянию на конец первого полугодия 2016 года, что значительно ниже показателя аналогичных рынков Восточной и Центральной Европы (450-700 кв. м. на 1 тыс. жителей).

Что касается перспективного предложения, то до конца года к выходу заявлены два крупных проекта: ТРЦ суперрегионального формата Lavina Mall (GLA — 115 тыс. кв. м) и столичный ЦУМ (GLA — 22,5 тыс. кв. м). Если данные объекты откроются в заявленные сроки, то к концу 2016 года объем общего предложения торговых площадей на рынке Киева достигнет 1,06 млн кв. м.

Помимо указанных выше объектов перспективное предложение на рынке торговой недвижимости представлено несколькими довольно крупными проектами на разных стадиях развития, открытие которых анонсируется девелоперами в средне- и долгосрочной перспективе: Blockbuster Mall, Retroville, ТРЦ «Лукьяновка», River Mall (совокупная арендная площадь в составе всех объектов — более 300 тыс. кв. м).

Спрос.
В течение 2014-2015 гг. на рынок торговой недвижимости, как и на остальные сегменты, негативно влияла неблагоприятная макроэкономическая ситуация в стране, а именно снижение реальных доходов населения на фоне девальвации гривны и, как следствие, сокращение потребительской активности и розничного товарооборота. Индекс пот­ребительских настроений в этот период достиг рекордно низких значений (41-42 из 100 в феврале-апреле 2015 года).
Начиная со второй половины 2015 года потребительские настроения украинцев (благодаря стабилизации обменного курса) несколько улучшились, хотя и остались на довольно низком уровне: в августе 2016 года индекс экономических ожиданий дос­тиг отметки в 55,6 пункта, а индекс пот­ребительских настроений — 53,7 пункта (показатели «докризисного» 2013 года — 87,7 пункта по каждому из индексов).

Арендные ставки и вакантность. По состоянию на конец 2015 года средние показатели вакантности в киевских торговых центрах находились в пределах 7-12%. В первой половине 2016 года на рынке наблюдалось постепенное сокращение доли свободных площадей (в среднем на 1-2 п.п.). Такая тенденция объясняется несколькими факторами, в частности, весьма ограниченными объемами ввода новых торговых площадей на фоне умеренной активизации спроса со стороны украинских ритейлеров, а также дальнейшей экспансией некоторых международных брендов. Схожая динамика наблюдалась и в сегменте стрит-ритейла: начиная со второй половины 2015 года уровень вакантности постепенно сокращался по мере заполнения пустующих площадей новыми арендаторами на ул. Крещатик, Шота Руставели, Большой Васильковской и других. В то же время с анонсированным выходом на рынок новых крупных объектов (ТРЦ Lavina Mall, ЦУМ) среднерыночный показатель вакантности возрастет.

Все статьи 

Вход с паролем













© 2007 Бизнес портал "Ваш бизнес"

Tel.: (044) 237-90-05 / 233-46-69

Mail: info@v-b.com.ua

Isq: 8888259